Право на собственост върху растение в чужд недвижим имот?

Право на собственост върху растение в чужд имот

Все по-често съвременната архитектура приобщава растенията в интериора и екстериора на сградите. Симбиозата между постройката и растенията в нея отговаря на екологичните и природозащитни идеи в модерната архитектура. Тя обаче поставя и редица правни въпроси относно собствеността върху растенията…

Растенията като недвижими вещи

В чл. 110, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) растенията изрично са посочени като вид недвижими вещи.

Растенията спадат към групата на недвижимите вещи, обозначена от чл. 110, ал. 1 ЗС като „всичко“, което по естествен начин е прикрепено трайно към земята. „Естествено“ за растенията е да „растат“, черпейки нужните им за това вещества от земята, към която са трайно прикрепени посредством своята коренова система. Текстът на закона не прави разлика между отделните видове растения с оглед на техните размери, големина и каквито и да е било други биологични и физически характеристики.

Разбира се, растенията могат да бъдат трайно прикрепени към земята и в резултат от действието на човека. Култивирането на определени растения и целенасоченото им отглеждане от човека са в основата на една от ней-древните дейности на хората – земеделието. Независимо дали са саморасли или посети, растенията са недвижими вещи по смисъла на чл. 110, ал. 1 ЗС. Дали обаче могат да бъдат самостоятелни недвижими имоти, притежавани отделно от собствеността върху земята, върху който са посадени?

Напоследък съществуват и растения, които в резултат от действието на човека са трайно прикрепени към постройката. Става въпрос за тенденция в съвременната архитектура, при която в сградата или в самостоятелни обекти от нея се посаждат и отглеждат растения и дървета, които са трайно прикрепени към самата сграда – към нейните стени (т. нар. стенни или вертикални градини) или към нейния покрив, а не се отглеждат в преносими саксии. В последния случай, макар че има „трайно прикрепване“ на растението към пръстта в саксията, това не е трайно прикрепване по смисъла на чл. 110, ал. 1 ЗС, защото пръстта в една саксия не е „земята“ по смисъла на чл. 110, ал. 1 ЗС. Ето защо, тези "саксийни" растения традиционно и безспорно се определят като движими вещи.

Собственост по приращение

Собствеността върху растението се определя съгласно действието на приращението: „собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго“ (чл. 92 ЗС). Т. е. собственик на растенията ще бъде собственикът на земята, към която те са трайно прикрепени. Как обаче се установява наличието на прикрепване?

Прикрепването се установява на повърхността на земята, там, където надземната част на растението преминава под земята. Това място се определя към момента на осъществяване на трайното прикрепване, т. е. към момента на засаждането/покълването на растението. Последващото израстване на корени на растението, преминаващи в съседен недвижим имот, не следва да се отразява върху собствеността върху него. Преминаващите в чуждия недвижим имот корени обаче ще могат да бъдат премахнати по искане на собственика на съседния имот по реда на чл. 52, изр. 2 ЗС. Съгласно посочената разпоредба „съседът може да иска разрешение от кмета на общината, района или кметството да бъдат отсечени клоните на дърветата, които се простират над неговия имот, и корените, които преминават в неговия имот“. Законодателят третира по един и същ начин клоните над повърхността на земята и корените под повърхността на земята. Собствеността върху разположеното под и над земната повърхност се придобива въз основа на чл. 92 ЗС от собственика на земята, в чиято площ е разположено мястото на трайно прикрепване към земната повърхност.

Изхождайки от същите принципи и разсъждения би следвало да приемем, че собственик на растение, което е трайно прикрепено към определена постройка, е собственикът на постройката. По правило той е и собственик на земята. Какво става обаче, когато растенията са трайно прикрепени към сграда, която се притежава от лице, различно от собственика на земята? Налице ли е ексцес при реализирането на суперфицията и кой ще притежава собствеността върху трайно прикрепеното към сградата растение?

Макар и въпросът да изглежда екзотичен, той вече се поставя в контекста на екстравагантните разрешения в модерната архитектура. Отговорите на този въпрос ще са различни в зависимост от конкретното разположение на растението:

- когато растенията са в рамките на самата сграда, за която е учредено правото на строеж. В този случай се поставя въпросът доколко „вграждането“ на растенията, например – сравнително високи и масивни „живи“ дървета, в архитектурата на една сграда не следва да бъде отразено при изготвянето и одобряването на строителната документация, съответно – при учредяването на самото право на строеж? Струва ми се, че основание за подобно включване на растенията в „съдържанието“ на учреденото право на строеж се съдържа в текста на самия чл. 92 ЗС, който посочва, че собственикът на земята става собственик и на постройките и насажденията върху нея „освен ако е установено друго“. Именно това „друго“ би могло да бъде установено чрез съдържанието на учреденото в полза на сиперфициаря право на строеж. Още повече, в разглежданата хипотеза растенията стават част от самата сграда (обозначавана като биологично „жива“ сграда :) );

- когато растенията са извън фасадата и очертанията на сградата, за която е учредено правото на строеж. В този случай може да се мисли за прилагане на правилата за ексцес при осъществяване на правото на строеж: „построеното“ в повече следва да става собственост на собственика на земята по силата на автоматичното действие на приращението. Последният може да иска премахването му по реда на чл. 109 ЗС с предявяване на негаторен петиторен иск.

Възможно самата постройка да е трайно прикрепена към земята чрез и посредством връзката си с определено растение – например дърво, около и върху което е изградена дървена постройка. В този случай растението следва да се разглежда като част от самата постройка и да се обхваща от съдържанието на правото на строеж. Разбира се, става въпрос за странно архитектурно разрешение, което обаче не изключва възможността за възприемането му ;)

Възможно ли е придобиване на растения извън собствеността върху сградата?

Отрицателният отговор следва от това, че макар в чл. 92 ЗС да е предвидена възможност да бъде установено друго както по отношение на постройките, така и по отношение на насажденията, законодателят е „установил“ подобна възможност единствено при постройките – чрез учредяване на ограниченото вещно право на строеж. Съгласно чл. 63, ал. 1 ЗС собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката. Той може и след построяването на сградата да прехвърли собствеността върху нея отделно от собствеността върху земята. И в двата случая в полза на приобретателя възниква ограничено вещно право на строеж.

Вещното право на строеж обаче не може да се използва за установяване на “друго“ по смисъла на чл. 92 ЗС по отношение на растенията (насажденията), освен в хипотезата, когато те са част от самата сграда (разгледана по горе). Изключването на приращението по отношение на едно растение и придобиването на собственост върху него независимо и отделно от правото на собственост върху постройката, е мислимо единствено при учредяване на определено ограничено вещно право.

Ограничените вещни права обаче са изчерпателно уредени и имат посоченото от закона съдържание. Сред тях липсва такова, което да включва в себе си правомощие за придобиване на собствеността върху насаждение (растение), трайно прикрепено към чужд недвижим имот. В този смисъл възможността  за установяване на „друго“ по смисъла на чл. 92 ЗС при насажденията към настоящия момент не може да бъде реализирана. Причината за това е липсата на уредено за целта от законодателя ограничено вещно право. Подобно вещно право би било аналогично по своята структура и съдържание на правото на строеж, но вместо за изграждане на постройка предоставя възможност неговият титуляр да посее и да притежава в своя собственост растение в чужд недвижим имот.

За целта не би могло да се използва и ограниченото вещно право на ползване по чл. 56 ЗС, тъй като последното прави своя титуляр собственик  единствено на отделените от насажденията естествени плодове .

Тъй като липсва уредено от закона ограничено вещно право, което да изключва приращението по отношение на растенията, те се третират като част от недвижимия имот , към който са трайно прикрепени. Като такива те са предмет и на правото на ползване, учредено по отношение на земята. Много често вещното право на ползване върху земята се придобива именно с оглед ползването на трайно прикрепените към нея насаждения. Собствеността върху тези насаждения, включително и когато са засети от самия ползвател, обаче не преминава в полза на последния. Той придобива само собствеността върху отделените от насажденията естествени плодове.

По изключение, с оглед постигане на целите на принудителното изпълнение, разпоредбата на чл. 466 ГПК третира необраните плодове като отделен предмет на принудително изпълнение: „принудително изпълнение може да се насочи и върху необрани насаждения и плодове, които се описват не по-рано от два месеца преди обичайното време за събирането им“. Нещо повече, необраните насаждения и плодове могат да бъдат и предмет на прехвърлителна сделка: те се продават от съдебния изпълнител по реда на ГПК не по-рано от една седмица преди обичайното време за събирането им (чл. 476 ГПК).

Необрани насаждения

Идеята на законодателя при уреждането на възможността за насочване на принудителното изпълнение спрямо необрани насаждения най-вероятно е била не толкова да уреди специфичен случай на продажба на бъдеща движима вещ под условие (каквото условие всъщност въобще не е упоменато в ГПК, а съответно не се включва в съдържанието на постановлението за възлагане на имота в полза на спечелилото публичната продан лице), колкото да организира своевременното процедурата по принудителното изпълнение по начин, който позволява на спечелилото публичната продан лице да използва оптимално съществуващите в имота на длъжника необрани насаждения и плодове. Причината за това е, че насажденията и плодовете могат да бъдат събрани в определен от естеството им период от време. Само в този случай те притежават определена икономическа стойност, която може да осребрена и използвана за удовлетворяване на взискателя. В този смисъл са и предвидените в ГПК срокове: публичната продан се извършва не по-рано от една седмица преди обичайното време за събиране на насажденията и плодовете. Става въпрос за период от време, който по правило е необходим, за да се организира сключването на договора и плащането на цената, така че към момента на сключването да е налице реална възможност за осребряване на необраните насаждения и плодове чрез отделянето им от имота (земята).

От формално юридическа гледна точка обаче ще е налице прехвърляне (продажба) на бъдещи движими вещи (текстът на чл. 476 ГПК е част от раздела „Продан на движими вещи“), които към момента на сключване на договора за продажба представляват част от един недвижим имот. Въпросът, който възниква е дали прехвърлителният ефект на подобна продажба е отложен под условието необраните насаждения и плодове да бъдат събрани, или собствеността върху тях преминава към момента на сключване на продажбата – още докато са част от недвижимия имот (земята)? Ако отговорът на този въпрос е в полза на второто предположение, то в разпоредбата на чл. 476 ГПК ще може да бъде открито установено друго“ по смисъла на чл. 92 ЗС. Ще е налице случай, при който действието на приращението по отношение на необраните насаждения и плодове е изключено в резултат от извършена продажба въз основа на изричен текст на закона (чл. 476 ГПК).

Тъй като текстът на закона не е достатъчно ясен, а правната уредба – изключително лаконична, тълкуването на чл. 476 ГПК във връзка с чл. 92 ЗС би могло да бъде различно, а застъпваните становища – противоречиви. Възможен е например въпросът: ако в чл. 476 ГПК става въпрос за прехвърляне на собственост върху недвижим имот, какъвто представляват необраните насаждения, защо не е предвидена нотариална форма за действителност и вписване на продажбата? Струва ми се, че богатството на житейската практика изисква по-подробното регламентиране на възможността за „установяване на друго“ по смисъла на чл. 92 ЗС, когато се касае до все по-често използваните като "архитектурни елементи" насаждения…

GD Star Rating
loading...
Право на собственост върху растение в чужд недвижим имот?, 7.0 out of 7 based on 17 ratings

Post to Twitter Post to Facebook Send Gmail Post to LinkedIn

Свързани публикации:

Свързани публикации:

About Стоян Ставру

Вярвам, че спокойното море не създава опитни моряци. Поради това обичам неочакваните пътешествия, ентусиазираните събеседници и трудните въпроси. Вярвам и в това, че именно спокойното море е най-доброто огледало за майсторството на моряците. Ето защо обожавам спокойствието след буря, доказалите се приятели и усещането за добре свършена работа...
Вещно право ,

4 comments


  1. vogelfrei

    А според Вас възможна ли е на практика хипотеза, при която една вещ се оказва трайно прикрепена както към земята, така и към постройката? Да речем, когато собственикът на земята има бръшляни, асми или други увивни растения, които в същото време биват използвани като фасада на постройката и като такива те също стават “трайно прикрепени” към построеното. Дали фактът, че вече са трайно прикрепени към земята отрича възможността да бъдат прикрепени и към постройката (prior tempore…) и най-вече – какви ще са последиците, ако собственикът на земята реши да се отърве от тях? Облигационноправни сякаш е ясно, че ще има – най-малкото може да се претендира деликт, но вещноправно дали следва да се прилагат правилата за съсобствеността? Възможно ли е разпределение по чл. 32 ЗС, делба и т.н.? :)

    GD Star Rating
    loading...
  2. Здравейте,
    Струва ми се, че конкуренцията между приращение към земята и приращение към постройка следва да бъде решено в полза на собственика на земята (разбира се, подобна конкуренция възниква само в случаите, когато собственикът на постройката и различен от собственика на земята :) ).

    Причината за това според мен е обстоятелството, че в основата на приращението е връзката със земята: superficio solo cedit.
    Така например при пристрояване към сграда, построена въз основа на право на строеж върху чужд недвижим имот, определяща ще е връзката със земята, като пристроеното ще става собственост на собственика на земята, а не на суперфициаря.

    Само в случаите, когато пристроеното не може да бъде отделено като самостоятелно помещение и функционално представлява част от съществуващата сграда, може да се мисли за евентуалното възникване на съсобственост (кумулиране на приращения), идеалните части в която ще се определят от съотношението между стойността на пристроеното и стойността на останалата част от сградата.

    GD Star Rating
    loading...
    • vogelfrei

      А тогава какви ще са последиците, когато трайното приращение към земята се “прирасти” трайно и към постройката, без това да е било уговаряно между страните? Сякаш релевантно ще е дали стойността на постройката се сваля или вдига вследствие на “подобренията”. Ако приемем, че се сваля, тогава ще става дума за деликт, ако не – за неоснователно обогатяване, като ще се обезщети по-ниската от двете стойности. Проблемът е обаче, че най-често тези “подобрения” няма да могат да бъдат вдигнати…

      И нещо друго, не се ли получава така, че ако искаме да прехвърлим трайно прикрепените растения, трябва да го направим с нотариален акт, за да спазим формата за недвижимости?

      GD Star Rating
      loading...
  3. Отговорност за непозволено увреждане и обезщетение за неоснователно обогатяване :) – интересно :!:

    Това обаче са облигационно правни последици :)

    Вещноправните последици са по необходимост свързани с действието на приращението и съществуващия към настоящия момент законодателен отказ :) да се признае насаждението като самостоятелен обект на вещни права – то или е част от земята, или от сградата…

    В този смисъл не може да се прехвърля самостоятелно, а от там :arrow: въпросът за нотариалната форма за действителност отпада :wink:

    Към настоящия момент, с изключение на вметката на чл. 476 ГПК :) , растенията не са самостоятелни недвижими вещи, а част от такива (земя или постройка), поради което не могат да се прехвърлят, нито да се придобиват въз основа на някакво ограничено вещно право…

    Именно поради това правото на собственост върху растение в чужд недвижим имот е формулирано като въпрос в заглавието на публикацията ;)

    Въпросите, които поставяте са напълно логични :idea: , но за съжаление “отречени” от действащото законодателство :-?

    GD Star Rating
    loading...

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

:idea: :) :-D :-P :wink: 8) :-? :roll: :oops: 8-O :?: :!: :arrow: more »

Notify me of followup comments via e-mail. You can also subscribe without commenting.