Договорът за наем на земеделска земя и въпросът за конверсия на аренден договор в наемно съглашение – предмет на тълкувателно дело № 2/2015 г., ОСГТК на ВКС

Статията е публикувана за пръв път в сп. Общество и право бр. 9/2016 г.

 

Въведение

 

Съгласно разпоредбата на чл. 21, ал. 2 от Конституцията на Република България (КРБ) обработваемата земя се използва само за земеделски цели, като промяна на нейното предназначение се допуска по изключение при доказана нужда и при условия и по ред, определени със закон.

В практиката често се срещат случаи, при които страните сключват помежду си писмен договор за наем с предмет отдаване за временно и възмездно ползване на земеделски земи. Контрахентите обикновено наименуват постигнатото между тях съглашение „договор за наем на земеделски земи“. За ползването на отдадените обекти в съглашенията обикновено се уговаря едната страна да заплаща на другата наемна цена в пари и/или в натура. Тези договори по принцип се сключват като срочни – за една или за няколко години. По своята правна характеристика постигнатите между договарящите страни писмени наемни съглашения много често съдържат белезите на договор за аренда по смисъла на Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). По този начин се пораждат немалко проблеми в практиката, тъй като общата правна уредба на договора за наем на вещи – движими и недвижими, се съдържа в разпоредбите на чл. 228 – чл. 239 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)1.

При така създаденото положение трябва да се има предвид утвърдилото се правило в правната доктрина и в съдебната практика, че видът на едно съглашение се определя не от даденото от страните наименование, а от съдържанието му съобразно материалния закон. С други думи, при определяне вида на договора следва да се вземе под внимание не само неговото наименование, а най-вече съдържанието на съглашението, уговорените права и задължения на контрахентите по него, а също и естеството и видът на неговия предмет. Съобразявайки естеството на обектите на сключените „договори за наем на земеделски земи“, както и включените клаузи в тяхното съдържание, в съдебната практика нерядко възникналите правоотношения между страните се квалифицират като арендни, породени от договор за аренда по ЗАЗ, въпреки че писмените съглашения между контрахентите са наименовани „за наем на земеделски земи“. В тази връзка, като релевантни при определяне вида на договора съдилищата преценяват и уговорките, отнасящи се до срока за ползване на обектите, неговия вид (стопанска2 или календарна година), периодичността на насрещната престация, предназначението и начина на ползване, включително правата и задълженията на страните относно запазването, поддържането и подобряването на отдадените за ползване земеделски земи.

С Определение № 184 от 16.06.2015 г. на I т.о. на Върховния касационен съд (ВКС) производството по т. д. № 799/2014 г. е било спряно на основание чл. 292 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), поради наличието на противоречива практика на различни състави на ВКС в решения, постановени по реда на чл. 290 ГПК. С определението е било отправено предложение до Общото събрание на гражданската и търговската колегия (ОСГТК) на ВКС да постанови тълкувателно решение по следните правни въпроси:

Действителен ли е договор за наем, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, ако същият е с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, с оглед наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл. 1, ал. 3 от специалния Закон за арендата в земеделието?

Сключен не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя конвертира ли се в действителен договор за наем на същата?

Посочените въпроси са предмет на т. 2 и т. 3 от тълкувателно дело № 2/2015 г. по описа ОСГТК на ВКС3, което е образувано с разпореждане на Председателя на ВКС от 16.09.2015 г. на основание чл. 128, ал. 1 от Закона за съдебната власт. По тълкувателното дело към настоящия момент4 все още не е прието тълкувателно решение (ТР)5.

Настоящата статия си поставя за задача да обсъди становищата в правната доктрина и да анализира наличната релевантна съдебна практика6 във връзка с потавените въпроси в т. 2 и в т. 3 на тълкувателното дело. Същевременно е направен опит да се дадат правно издържани отговори на значимите практически проблеми, които са предмет на разрешаване по висящото пред ОСГТК на ВКС тълкувателно дело. Преследваната цел от ОСГТК на ВКС следва да бъде приемането на справедливо, обосновано и житейски оправдано тълкувателно решение, което трябва да уеднакви противоречивата практика, а последващото изложение се стреми да предложи насоки и аргументи в тази връзка.

 

I. Проблемите

 

Съдебната практика е противоречива, когато трябва да отговори на въпроса, отнасящ се до валидността на договор за наем с предмет възмездно ползване на земеделска земя при наличието и действието на специален ЗАЗ, който урежда самостоятелен вид договор за аренда на земеделски земи. Проблеми в практиката възникват, когато следва да се вземе отношение дали за земеделската земя (доколкото тя е обект, попадащ в обхвата на чл. 1, ал. 3 ЗАЗ) може да бъде сключен само и единствено договор за аренда, или наред с това е възможен за същия обект и договор за наем, към който ще са приложими разпоредбите на ЗЗД.

Освен това правната доктрина и съдебната практика допускат една нищожна сделка да се конвертира в друга при наличието на две кумулативно дадени предпоставки, при все че този принцип не е изрично уреден в българското законодателство7. Необходимо е нищожната сделка да съдържа съществените признаци на друга позволена от закона сделка и страните по нищожната сделка трябва да желаят настъпването на правните последици на конвертираната сделка, която съответства на техните цели8. В случай че тези условия са налице, приложение ще намери принципът за конверсия на нищожните сделки. Въпреки че тази теоретична постановка е безспорна, в задължителната практика на ВКС по чл. 290 ГПК няма единство в разбиранията относно възможността нищожен договор за възмездно ползване на земеделска земя, сключен не в предвидената от чл. 3, ал. 1 ЗАЗ писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните9, да се конвертира в действителен договор за наем на този обект. Посоченото разногласие по въпроса също поражда немалко практически проблеми.

 

II. Преглед на съдебната практика във връзка с поставените въпроси по т. 2 и т. 3 от тълкувателно дело № 2/2015 г., ОСГТК на ВКС

 

По въпроса за наличие на правна възможност при действието на специален ЗАЗ да бъде сключен договор за ползване на земеделска земя срещу заплащане, подчинен на общите правила за наемния договор по ЗЗД и при недействителност на договора за аренда на земеделска земя, поради липса на изискуемата от чл. 3, ал. 1 ЗАЗ форма, да бъде допусната конверсията му в договор за наем, когато притежава съществените признаци на последния, Решение № 145 от 19.11.2010 г. на ВКС по т. д. № 889/2009 г., II т.о., дава следния отговор. Според него наличието на специална законова регламентация относно реда и начина за отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл. 1, ал. 3 ЗАЗ (земеделска земя и/или недвижими и движими вещи за земеделско производство) изключва възможността за сключване на друг вид договор, освен аренден, включително и наемен договор, който да не бъде подчинен на специалния ЗАЗ, а на общите правила по ЗЗД, регламентиращи отделните видове договори. В решението се приема още, че поради това е правно ирелевантно дали сключеното между страните съглашение притежава белези, квалифициращи го като наемен или друг вид облигационен договор по ЗЗД, тъй като е недопустимо конвертирането на недействителната арендна сделка в последния10. Впрочем, в правната ни литература още преди действието на ЗАЗ11 се е застъпвало становище в подобен на изложения дотук смисъл. Според това схващане наличието на самостоятелен вид договор за аренда би наложило забрана за сключването на договор за наем за обекта на арендния договор12.

В съдебната практика с Решение № 703 от 05.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1060/2009 г., IV г.о. се застъпва и противоположното разбиране по повод поставените въпроси, предмет на тълкувателното дело. В него е даден отговор по материалноправния въпрос за валидността на наемен договор на земеделска земя. Според това решение съществува възможност земеделската земя да бъде годен предмет на договор за наем. Поддържа се още, че не съществува пречка за конвертиране на нищожен договор за аренда поради липса на форма ad solemnitatem по чл. 3, ал. 1 ЗАЗ в наемен договор13.

Следва да се отбележи също, че във връзка с разгледаните дотук въпроси е налице и междинно разбиране, изразено в Решение № 59 от 20.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 525/2008 г., I т.о. В него е използван диференциран подход при разрешаване на дискутираните проблеми. С решението се дава отговор на въпроса дали правната квалификация на договорите, предмет на които е предоставяне държането на обекти по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ, е само по ЗАЗ, или по отношение на тези обекти могат да бъдат сключвани и договори под режима на ЗЗД. Според тази практика е допустимо предмет на договор за наем да бъдат движими вещиселскостопански машини, които безспорно попадат в предметния обхват на чл. 1, ал. 3 ЗАЗ. В посоченото решение се застъпва още, че е възможно за обектите по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ да бъдат сключвани и договори за наем при отчитане спецификата както на обектите, така и на естеството на разменените престации. Поддържа се също, че за разлика от предоставяне ползването на селскостопански машини чрез наемен договор, земеделска земя и/или плододаващи вещи (животни), които са под режима на ЗАЗ, не биха могли да бъдат обект на договор за наем по ЗЗД.

 

III. Действителен ли е договор за наем, към който са приложими разпоредбите на ЗЗД, ако същият е с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, с оглед наличието на специална законова регламентация относно реда и начина на отдаване за възмездно ползване на обектите, посочени в чл. 1, ал. 3 от специалния Закон за арендата в земеделието?

 

По мое мнение следва да се подкрепи виждането, което допуска възможността за сключване на договор за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя. В подкрепа могат да бъдат посочени следните по-важни аргументи.

На първо място, то съответства на принципа за свобода на договарянето. Този основен принцип в гражданското право, прогласен изрично в чл. 9 ЗЗД, ще бъде съществено ограничен, ако се приеме разрешението всяко отдаване за възмездно ползване на земеделска земя да се осъществява единствено и само с аренден договор, подчинен на разпоредбите на специалния ЗАЗ. Въпрос на свободно договаряне между страните е какъв вид договор ще сключат и при какви условия, респ. по какъв начин ще уредят отношенията помежду си. Разбира се, договарящите следва да не действат в противоречие с императивните правни норми и с правилата на добрите нрави по аргумент от чл. 9 ЗЗД. Дали страните ще сключат договор за наем, за заем за послужване или аренден договор по ЗАЗ зависи само от тяхната воля и от естеството на разменените престации14.

На второ място, то дава възможност за съобразяване с действителната обща воля на контрахентите, позволявайки пълно и всеобхватно обслужване на техните конкретни потребности и интереси. Същевременно създава възможност необработваема земеделската земя да не се използва за земеделие, при което не би попаднала в предметния обхват на чл. 1, ал. 1 ЗАЗ, но би била годен обект на други допустими от частното право сделки15. Такива са например договорите за наем и за заем за послужване. Формата за валидността на тези съглашения се избира свободно от страните – устна, писмена или с конклудентни действия. Вписването на посочените договори не е задължително и не е елемент от фактическия им състав. То само ги прави противопоставими на трети лица, които придобиват вещни или облигационни права от същия праводател. На практика е възможно земеделските земи да бъдат възмездно отстъпени от едно лице на друго, за да може последното да разположи върху тях свои вещи. Така би се породило наемно правоотношение между договарящите16. От друга страна, не би могло да се отрече също и отдаването на земеделски земи за ползване да се извършва безвъзмездно. Отнапред тази хипотеза не трябва да се изключва, понеже може да се реализира в гражданския оборот най-вече между роднини.

На трето място, разпоредбите на специалния ЗАЗ не уреждат единствено допустимата сделка при възмездно отдаване за ползване на земеделски земи. В чл. 1, ал. 3 ЗАЗ изрично са посочени обектите на арендния договорземеделска земя и/или недвижимите и движимите вещи за земеделско производство. Само за тези обекти може да бъде сключен договор за аренда. Следователно ЗАЗ изключва възможността да съществуват арендни договори за други обекти извън изчерпателно посочените в чл. 1, ал. 3 ЗАЗ. По никакъв начин обаче не може да се отрече, че е допустимо за обектите по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ да бъдат сключени други договори, вкл. и договор за наем. Впрочем наемно съглашение, имащо за свой предмет земеделска земя, е изрично позволено от закона. Този извод следва от разпоредбата на чл. 31, ал. 4, т. 1 от Закона за кооперациите. В нея е уредена възможността член-кооператорът да сключи по свое усмотрение договор за аренда или договор за наем с кооперацията или с други физически или юридически лица относно обработването на своите земи. Допустимостта на възмездното ползване на земеделски земи чрез договор за наем може да бъде извлечена и от друга разпоредба на позитивното право – тази на чл. 60 от Закона за собствеността. Според нея сключените от ползвателя договори за наем на полски имоти остават в сила до края на текущата стопанска година, ако правото на ползване се прекрати преди това. Като допълнителен аргумент може да се посочи също и разпоредбата на чл. 5 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ). Тя допуска съществуването на договор за аренда и на договор за наем при ползването на земеделски земи – и двата с нотариална заверка на подписите на страните. Разпоредби, регулиращи договор за наем с предмет земеделска земя, съществуват и в подзаконови нормативни актове. Например такива са тези на чл. 32, ал. 5, чл. 47, ал. 1, чл. 47б, ал. 1 и др. от Правилника за прилагане на ЗСПЗЗ. Следователно специалният ЗАЗ не урежда изчерпателно отношенията по повод предоставянето на земеделски земи за ползване. С други думи, договор за аренда по ЗАЗ и за наем по ЗЗД с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя могат да съществуват алтернативно – без едното съглашение да изключва възможността за наличие на другото. Посочените дотук материалноправни норми от различни нормативни актове на действащото българско право следва да бъдат отчетени при даването на отговор по поставения въпрос, предмет на тълкувателното дело.

На четвърто място, в разпоредбите на ЗАЗ не се съдържа изрична забрана за сключване на договор за наем или на друг вид съглашение с предмет земеделски земи. Ограничение поставя единствено нормата на чл. 21, ал. 2 КРБ, но то се отнася до начина на използване на обработваемите земи за земеделски цели. Законът не вменява изрично задължение за страните да сключват за обектите по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ само договор за аренда. Напротив, в чл. 1, ал. 1 ЗАЗ е посочено, че със закона се уреждат арендните отношения в земеделието, а съгласно чл. 1, ал. 2 ЗАЗ тези отношения се уреждат с аренден договор. Нормите на специалния ЗАЗ регламентират само някои особености на арендния договор17. Такива специфики на арендното съглашение са например мимималният срок за сключване от пет стопански години18 (чл. 4, ал. 1 ЗАЗ), задължителната му писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните (чл. 3, ал. 1 ЗАЗ), изискването да бъде вписан в службата по вписванията и да бъде регистриран в съответната общинска служба по земеделие (чл. 3, ал. 1, изр. второ ЗАЗ), специално основание за развалянето му (чл. 28, ал. 1 ЗАЗ) и др. Може да се обобщи, че това са все белези, които отличават арендния договор по ЗАЗ от договора за наем по ЗЗД. Безспорно е, че сключването, действието и прекратяването на договора за аренда се подчиняват на императивните норми на ЗАЗ. Последните се явяват специални спрямо общите на ЗЗД. Никъде в ЗАЗ обаче не се споменава, че по отношение на обектите в чл. 1, ал. 3 ЗАЗ могат да се сключват само и единствено арендни договори, респ. че е изключено приложението на ЗЗД и на договора за наем по повод възмездното ползване на земеделски земи.

На пето място, възприемане на разрешение, което не позволява сключването на договор за наем с предмет земеделски земи би довело до недопустимо ограничаване на правните възможности на собственици на посочените обекти. Разпоредбите на специалния ЗАЗ не са в състояние да изключат правото на собственика да отдаде своята земеделска земя под наем или в заем за послужване по реда на ЗЗД. Действително, както се отбеляза, обработваемата земеделска земя трябва да се използва само за земеделски цели, но собствениците на тези обекти по никакъв начин не са задължени да извличат печалба от тях, получавайки непременно и във всички случаи арендно плащане от друг правен субект.

Нещо повече, в чл. 4, ал. 1 ЗАЗ е уреден аренден договор на земеделски земи за срок не по-кратък от пет стопански години. Отдаването за възмездно ползване на земеделска земя за по-кратък срок понастоящем няма изрична правна уредба в специалния ЗАЗ. Въпреки това обаче не може да се приеме, че тази често срещана в практиката хипотеза противоречи на закона. По мое мнение, тя е допустима. Възприемането на противоположното разбиране ще означава празнината в закона да бъде в състояние да наложи ограничение за титулярите на право на собственост върху земеделски земи възмездно да отдадат последните за срок по-малък от пет стопански години. Поради това, струва ми се, че страните разполагат със свободата да сключат договор за наем на земеделски земи и за срок по-кратък от посочения в чл. 4, ал. 1 ЗАЗ. Аргумент в тази насока може да се почерпи и от § 1 от Допълнителните разпоредби на ЗАЗ, според който за неуредените в закона въпроси се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, част от които безспорно са и тези на чл. 228 – чл. 239 ЗЗД19. Впрочем, предвиденият при сключване на аренден договор минимален срок от пет стопански години и дори обичайното сключване в практиката на арендни съглашения за по-дълъг срок са обусловили и специалните законови изисквания на ЗАЗ. Последните имат за цел да създадат по-голяма сигурност в правоотношенията както между договарящите по съглашението, така и по отношение на трети лица.

В тази връзка, застъпеното разбиране в Решение № 145 от 19.11.2010 г. на ВКС по т. д. № 889/2009 г., II т.о., което не допуска сключване на договор за наем с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя, занапред трябва да бъде преодоляно в практиката и да бъде изолирано. То не следва да бъде споделено, тъй като противоречи на разума на закона и на принципа за свободата на договарянето, характерен за гражданското право. Не намирам за докрай издържани изтъкваните в тази практика аргументи, че по отношение на земеделските земи при отдаването им за възмездно ползване не следва да се допуска различен вид договор от регламентирания в ЗАЗ. Приемането на това разрешение ще означава абсолютно неоправдано да се ограничи, при това съществено, гражданският оборот. Страните ще бъдат принудени да сключват само договори за аренда по ЗАЗ и то винаги за срок не по-кратък от пет стопански години. Така определена категория обекти – тези по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ, ще следва да се считат за res extra commercium (вещи извън гражданския оборот) в случаите, когато контрахентите желаят да уговорят възмездното им ползване за период по-малък от уредения в чл. 4, ал. 1 ЗАЗ. При това положение няма съмнение, че договорът за наем на земеделски земи за срок по-кратък от посочения в чл. 4, ал. 1 ЗАЗ се явява едновременно както допустим, така и необходим за оборота.

От друга страна, не може да се подкрепи и междинното разбиране, дадено в Решение № 59 от 20.07.2009 г. на ВКС по т. д. № 525/2008 г., I т.о. В мотивите на това решение се открива вътрешно противоречие. Няма законово основание, което да бъде извлечено от разпоредбите на специалния ЗАЗ и/или от тези на общия ЗЗД, за да се приеме и сподели диференцирания подход на ВКС, че по отношение на земеделската земя и/или плододаващите вещи (животни) единственият договор, който може да бъде сключен, е договорът за аренда, а що се отнася до селскостопанския инвентар машини за обработката на земеделската земя, е допустима възможността да се постигне и наемно съглашение. Струва ми се, че това разбиране нарушава основен принцип за тълкуване в правото – ubi lex non distinguit, non distinguere debemus (когато законът не прави разграничение и ние сме длъжни да не го правим). Впрочем този принцип изрично е законодателно признат в българското право, тъй като съгласно чл. 46, ал. 1 от Закона за нормативните актове разпоредбите на нормативните актове се прилагат според точния им смисъл.

В светлината на гореизложеното, на поставения правен въпрос в т. 2 от тълкувателно дело № 2/2015 г. по описа на ОСГТК на ВКС, по мое мнение, на същия следва да се отговори утвърдително. Трябва да се възприеме разбирането, че по повод възмездното отдаване за ползване на земеделски земи страните са свободни да изберат вида на договора, който да сключат помежду си. Конрахентите могат да постигнат съгласие да уредят отношенията си чрез договор за аренда при спазване на изискванията за форма за валидност по чл. 3, ал. 1 ЗАЗ или чрез договор за наем, за който в ЗЗД не съществува изискването за форма ad substantiam. Съгласно волята на законодателя договарящите разполагат с възможността да уредят отношенията си или чрез договор за наем, който се явява неформален и краткосрочен вариант, или чрез договор за аренда – по правило формален и дългосрочен вариант, съобразно уредените в разпоредбите на ЗАЗ особености на договора20. Следователно определянето на вида на съглашението с предмет отдаване за възмездно ползване на земеделска земя – арендно или наемно, ще бъде от значение с оглед приложимостта към договора на правния режим на специалния ЗАЗ или на общия ЗЗД21.

 

IV. Сключен не в предвидената в ЗАЗ форма договор за възмездно ползване на земеделска земя конвертира ли се в действителен договор за наем на същата?

 

Преди да се пристъпи към отговора на този въпрос би трябвало да се изследва и анализира същественото съдържание на всяко едно от съглашенията. Това е логично, тъй като обективната предпоставка за приложимост на принципа за правна конверсия е нищожната сделка да съдържа съществените признаци на друга позволена от закона сделка.

От една страна, съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят да му заплати определена наемна цена. Достатъчно в случая е постигането на съгласие между договарящите относно ползването на определена вещ и размера на наемната цена. Формата, в която следва да бъде сключен договорът, се избира свободно от страните, доколкото в закона липсва изискване за форма ad solemnitatem. От друга страна, съгласно легалната дефиниция на чл. 2, ал. 1 ЗАЗ с договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът – да извърши определено арендно плащане. Арендният договор се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите съгласно чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, а целта му е защитата на икономическите интереси на страните по него и уреждането на всички условия по стопанисването на отдадения под аренда обект. Както се посочи, вписването на договора за наем в имотния регистър не е елемент от неговия фактически състав, но го прави противопоставим на трети лица, които придобиват права от същия праводател (арг. от чл. 237, ал. 1 ЗЗД). Идентично е значението на вписването и при договора за аренда, а регистрацията му в общинска служба по земеделие има оповестително действие и е без правно значение с оглед валидността и действието му (арг. от чл. 3, ал. 1, изр. второ ЗАЗ).

От изложеното дотук може да се заключи, че елементите от същественото съдържание на наемния договор временно възмездно ползване на определена вещ и уговорена за ползването наемна цена, са идентични с тези от essentialia negotii на арендния договор по ЗАЗ.

В доктрината се приема, че правните норми, уреждащи института на нищожността на сделките имат императивен (повелителен) характер22. За тяхното приложение съдът е длъжен да следи служебно23. В съдебната практика се приема, че при възникнал правен спор, когато една от страните се е позовала на договор (извеждайки от съглашението своята претенция – доб. моя Ив. К.), съдът е длъжен да провери неговата действителност от гледна точна на формалните основания за нищожността му – форма, предмет и без да има позоваване на нищожността от някоя от страните по делото24. Това на практика ще означава, че съдът, установил нищожността на един договор, по който се твърди страните да черпят права, е длъжен да се съобрази с нея (нищожността) при решаване на спора по същество, при условие, че тя е очевидна и произтича пряко от съглашението дори без да има направено възражение за нищожност. Така съдът следва да постъпи per argumentum a fortiori и в случаите на релевирано възражение от ответника в процеса след преклузивния срок по чл. 133 ГПК25. Следвайки тази утвърдила се съдебна практика, някои съдилища постановяват отхвърлителни диспозитиви при предявени искове за претендирани парични вземания от арендодателя срещу арендатора въз основа на договор за аренда на земеделска земя сключен в частна писмена форма. При това дори без да е било направено правоизключващо възражение за нищожност на съглашението от арендатора ответник в процеса26.

Следователно може да се обобщи: в част от съдебната практика е прието разбирането, че ако с исковата молба се претендира парично вземане въз основа на аренден договор на земеделски земи, а не по договор за наем, и при липсата на сключен договор за аренда в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, предявеният иск ще бъде неоснователен и като такъв ще подлежи на отхвърляне с решение по същество на спора. Подобно разрешение на съдилищата има важно практическо значение. Както се отбеляза, в оборота не са никак малко случаите, в които страните са сключили помежду си договори за възмездно ползване на земеделски земи в частна писмена форма. Тези писмени съглашения обаче не са в състояние да отговорят на императивното изискване на чл. 3, ал. 1 ЗАЗ, отнасящо се до формата за действителност на арендния договор. Разпоредбата поставя условието съглашението да бъде сключено в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните. В този случай формата се явява задължителен елемент от фактическия състав на договора. Следователно има основание да се твърди, че при липсата на изискваната от закона форма за действителност трябва да се приложи принципът forma non observata, infertur adnullatio actus (неспазването на формата прави договора недействителен). Така частната писмена форма ще доведе до нищожност на арендния договор по аргумент от чл. 26, ал. 2, пр. трето ЗЗД във вр. с чл. 3, ал. 1 ЗАЗ. Подобно разрешение ще значи писменото съглашение по повод възмездно отдаване на земеделски земи да не произведе целените правни последици за страните по него. По мое мнение, буквалното възприемане на разглежданата теза ще бъде твърде крайно и поради това неприемливо. Извод в посочения смисъл е не само несправедлив, но е и нецелесъобразен за интересите на страните, а и въобще за сигурността на оборота.

Както се отбеляза, правната уредба на договора за аренда в специалния ЗАЗ го подчинява само на определени специфични правила при предвидена засилена защита за договарящите – както за арендатора, така и за арендодателя. Струва ми се, че при нищожност на арендния договор поради неспазена форма ad substantiam би трябвало във всеки конкретен случай да се разгледа принципната възможност за конверсията му в договор за наем, с оглед наличието на характерните признаци на последния27. Основателно се посочва в правната литература, че принципът за конверсия на нищожните сделки позволява да бъдат редуцирани радикалните последици на нищожността на сделките, като чрез него се цели запазването на последици, които са едновременно съвместими с желанието на страните по нищожната сделка и с изискванията на закона28. Освен това, в случаите на договори за възмездно ползване на земеделски земи, сключени в частна писмена форма, следва да се отчете и обстоятелството, че приложното поле на правната конверсия се разпростира най-вече при нищожните сделки на основание чл. 26, ал. 2, пр. трето ЗЗД – липса или неспазена форма за валидност на сделката29. Поради изложеното намирам, че няма законова пречка да бъде допусната възможността за конвертиране на аренден договор на земеделска земя в договор за наем за възмездно ползване на същата. Трябва да бъде възприета и споделена практиката, обективирана в Решение № 703 от 05.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1060/2009 г., IV г.о., че при неспазена форма за действителност на арендния договор по чл. 3, ал. 1 ЗАЗ последният следва да се разглежда като конвертиран в договор за наем. Необходимо е да се уточни, че трябва във всеки конкретен случай да се изследва дали условията за конвертирането са налице. Поради това не би могло отнапред и във всички случаи да се приеме настъпването ipso iure на конверсията на аренден договор при липса на форма по чл. 3, ал. 1 ЗАЗ в договор за наем. Сключеният между страните в частна писмена форма договор за аренда следва да съдържа всички съществени елементи на договора за наем, като същевременно контрахентите трябва да желаят настъпването на правното действие на последния. Допустимостта на тезата за правна конверсия на нищожен аренден договор в наемен ще позволи съдържанието на наемното съглашение да се определи от уговорените между страните клаузи по нищожната арендна сделка. Така тези клаузи ще образуват съдържанието на договора за наем, който ще обвърже договарящите във валидна облигационна връзка. Нищожността на арендния договор при липса на соленелна форма ще изключи само приложението на характерните за този договор специфики, уредени в разпоредбите на специалния ЗАЗ. Когато се разглежда поставеният в т. 3 от тълкувателното дело въпрос и следва да се отговори на него не бива да се пренебрегва и фактът, че по-тежката форма за валидност на арендния договор по ЗАЗ, в сравнение с тази на наемния по ЗЗД, неминуемо е свързана с разходи на парични средства за контрахентите, но и на време. Тези обстоятелства могат да демотивират страните да изпълнят това допълнително conditio iuris по чл. 3, ал. 1 ЗАЗ. От друга страна, неформалният характер на договора за наем благоприятства по-широкото му разпространение и приложение в гражданския оборот. В случая не са без значение и имуществените последици, които ще се породят между договарящите, в зависимост от отговора на поставения въпрос от тълкувателното дело. Непризнаването на възможността за конверсия на договор за аренда на земеделска земя в договор за наем на същата ще доведе до уреждането на отношенията между страните съобразно правилата на неоснователното обогатяване по чл. 55 и сл. ЗЗД. Едва ли обаче такава е била ratio legis при приемането на специалния ЗАЗ30. Поради това, струва ми се, че целесъобразното и справедливото решение за оборота, а и за интересите на страните, е отношенията между договарящите да бъдат уредени съобразно правилата на чл. 228 и сл. ЗЗД, регламентиращи наемното съглашение. Конверсията на арендния договор по ЗАЗ в договор за наем, в случай че е предоставено ползването върху обекта на съглашението, ще позволи уговорената насрещна престация за ползването да се дължи като наемна цена. Така страната би могла да претендира заплащането й на валидно договорно основание по исков ред.

Поради изложеното, по мое мнение, на поставения въпрос в т. 3 от тълкувателно дело № 2/2015 г. по описа на ОСГТК на ВКС трябва да се отговори също утвърдително. Ex necessitate това разрешение предполага наличието и на положителен отговор на поставения въпрос в т. 2 от тълкувателното дело.

 

Вместо заключение

 

Разпоредбите на ЗАЗ не поставят императивно изискване за сключването само на договор за аренда с предмет обектите по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ. Уредбата на специалния закон регламентира само по-пълно и всеобхватно отношенията между контрахентите по съглашението във връзка със спецификата на обекта – земеделска земя. Тази уредба не е в състояние да е единствена и изключителна, отричайки приложимостта на договора за наем. Специалният ЗАЗ не е в състояние да ограничи и да изключи правото на собствениците на земеделски земи да отдават последните под аренда, под наем или в заем за послужване. Не само, че е допустимо, но е и необходимо за оборота да се допусне възможността земеделската земя да бъде предмет на посочените съглашения. Това би поставило важния въпрос за съдебната практика, относящ се до определянето вида на договора – за наем по ЗЗД или за аренда по ЗАЗ.

Изводът е, че арендният договор по ЗАЗ може да съществува паралелно с договора за наем на земеделска земя, а правните субекти притежават възможността свободно да изберат това съглашение, което в най-пълна степен ще обслужи и удовлетвори техните интереси. Поради това не следва да се отрече, а трябва всякога да се обсъди съществуващата възможност за конверсия на нищожен поради липса на форма аренден договор в договор за наем. При всеки конретен случай договорните клаузи на сключеното съглашение трябва да се тълкуват съобразно действителната обща воля на страните по него. Така може да се стигне до различни правни решения за отделните случаи, възникнали в съдебната практика – между страните да бъде налице аренден договор по ЗАЗ, наемно съглашение по ЗЗД или кондикционно правоотношение.

 

Бележки под линия:

1 В правната литература Василев, Л. За обекта на арендния и наемния договор. – Собственост и право, 2006, кн. 7, с. 35, поставя под въпрос необходимостта от създаване на отделен договор за аренда по специалния ЗАЗ, тъй като нормите в ЗЗД, уреждащи договора за наем, и тези на ЗАЗ са сходни.

2 Съгласно легалното определение, дадено в § 2, т. 3 от Допълнителните разпоредби на ЗАЗ „стопанска година“ е времето от 1 октомври на текущата година до 1 октомври следващата година.

3 Извън обхвата на настоящото изложение ще остане поставеният въпрос по т. 1 от тълкувателното дело: Приложимо ли е и при какви предпоставки вписването на основание чл. 27, ал. 2 ЗАЗ на прекратяване на договор за аренда със срок до 10 години, поради едностранното му извънсъдебно разваляне при неизпълнение на задължението за арендно плащане с повече от 3 месеца съгласно чл. 28, ал. 1 във връзка с чл. 27, ал. 1, т. 2 от Закона за арендата в земеделието?

4 Към 18.10.2016 г. на страницата на ВКС http://www.vks.bg/vks_p10_02.htm.

5 Според т. 1 от ТР № 8/07.05.2014 г. по тълкувателно дело № 8/2013 г. на ОСГТК на ВКС при образувано тълкувателно дело пред ВКС по обуславящ правен въпрос производството по висящо дело може да се спира само в касационната инстанция на основание чл. 292 ГПК, а не и във въззивната и първата инстанция. Така например с Определение № 114/28.04.2016 г. на ВКС, I г.о., на основание чл. 292 ГПК е било спряно производството по гр. д. 757/2016 г. до постановяване на ТР от ОСГТК на ВКС по тълкувателно дело № 2/2015 г. Съгласно т. 2 на ТР № 1/19.02.2010 г. по тълкувателно дело № 1/2009 г. на ОСГТК на ВКС практиката, формирана по чл. 290 ГПК, е задължителна за първоинстанционните и второинстанционните съдилища. Тези съдилища не могат да спрат производството по образувано дело пред тях на основание чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК при висящо тълкувателно дело пред ВКС по обуславящ правен въпрос. При наличието на задължителна противоречива практика на ВКС, в случай на възникнал спор по обуславящ правен въпрос, съставите в първоинстанционните и второинстанционните съдилищата са свободни да споделят онова разбиране, което отговаря на вътрешното им убеждение и могат да приемат едно измежду решенията по чл. 290 ГПК. По въпроса кога са налице противоречиво разрешавани въпроси от ВКС по смисъла на чл. 292 ГПК вж. ТР № 2/28.09.2011 г. по тълкувателно дело № 2/2010 г. на ОСГТК на ВКС.

6 Посочената в изложението съдебна практика е налична в правно-информационна система „Апис 7.0“, а съдебните актове на ВКС – също и на http://www.vks.bg/vks_p03.htm. Изрично в бележка под линия е отбелязано, когато авторът разполага с данни, че първоинстанционните и второинстанционните решения на съдилищата са влезли в законна сила.

7 По-подробно за правната конверсия на нищожните сделки и за някои от случаите, в които намира приложение този принцип вж. посочената литература и съдебна практика в Кънев, Ив. За конверсията на нищожните сделки. – Общество и право, 2015, кн. 4, с. 73-85.

8 Така Таджер, В. Гражданско право на НРБ. Дял II. С.: Наука и изкуство, 1973, с. 300.

9 По въпроса за тази форма вж. Стойкова, Ю. За формата на договора за аренда на земеделска земя. – Собственост и право, 2000, кн. 4.

10 Това разбиране се поддържа и в мотивите на Решение № 222 от 21.12.2011 г. на ВКС по т. д. № 803/2010 г., II т.о., постановено по реда на чл. 290 ГПК. В него се приема също, че липсва нормативна опора нищожният договор за аренда автоматически да се преобразува в наемен договор на земеделска земя.

11 Обн. ДВ. бр. 82 от 27 Септември 1996 г., изм. ДВ. бр. 35 от 16 Април 1999 г., изм. ДВ. бр. 113 от 28 Декември 1999 г., изм. ДВ. бр. 99 от 22 Октомври 2002 г., изм. ДВ. бр. 13 от 9 Февруари 2007 г., изм. ДВ. бр. 36 от 4 Април 2008 г., изм. ДВ. бр. 43 от 29 Април 2008 г., изм. ДВ. бр. 14 от 20 Февруари 2015 г., изм. и доп. ДВ. бр. 61 от 5 Август 2016 г.

12 Така Стефанов, Г. За правната същност на договора за аренда. – Правна мисъл, 1992, кн. 1, цитиран по Василев, Л. Цит. съч., с. 35.

13 В този смисъл са и мотивите на Решение № 541 от 06.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г.о., Решение № 269 от 03.10.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5487/2013 г., IV г.о. и Решение № 135 от 15.07.2011 г. на ВКС по гр. д. № 645/2010 г., IV г.о., постановени по реда на чл. 290 ГПК. Налична е и богата незадължителна съдебна практика, споделяща това схващане – напр. Решение № 146 от 20.03.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4828/2007 г., IV г.о., Определение № 632 от 02.10.2009 г. на ВКС по т. д. № 492/2009 г., II т.о., Определение № 386 от 23.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 77/2012 г., IV г.о., Решение № 532 от 06.11.2002 г. на Апелативен съд Пловдив по в. гр. д. № 131/2002 г. – влязло в сила, Решение № 427 от 16.07.2003 г. на Апелативен съд Пловдив по гр. д. № 396/2003 г.влязло в сила.

14 В този смисъл вж. Решение от 05.03.2012 г. на ОС Ямбол по в. гр. д. № 44/2012 г. – влязло в сила.

15 В този смисъл вж. Решение № 496 от 02.12.2014 г. на ОС София по в. гр. д. № 504/2014 г. – влязло в сила.

16 Така Митев, Кр. Наем и аренда по Закона за арендата в земеделието: някои аспекти на съотношението между двата договора. – Правна мисъл, 2002, кн. 2, с. 34.

17 В правната литература арендният договор е определян като подвид на договора за наем на вещи – вж. цитираните автори в Стефанов, Г. Цит. съч., с. 30-31, бел. под линия № 8. По-подробно за договора за аренда вж. Голева, П. Облигационно право. Пето преработено и допълнено издание. С.: Фенея, 2013, с. 397-402.

18 Като съществена разлика между съглашенията следва да се изтъкне продължителността на арендния договор по ЗАЗ и тази на договора за наем по ЗЗД. Последният не може да бъде сключен за срок по-дълъг от десет години, освен ако е търговска сделка (чл. 229, ал. 1 ЗЗД). Срокът на договора за наем не е съществен негов елемент, понеже законът допуска съществуване на безсрочно наемно съглашение при липса на уговорен между страните срок по аргумент от чл. 238 ЗЗД. Както се посочи, арендният договор по правило се сключва за не по-малко от пет стопански години (чл. 4, ал. 1 ЗАЗ), но не съществува законово ограничение за неговата продължителност във времето. Може да се каже, че по този начин законодателят е отчел спецификата на обектите по чл. 1, ал. 3 ЗАЗ и необходимостта от минимален срок, през който да се реализират плодове от арендуваната земеделска земя.

19 В този смисъл е и Решение № 98 от 26.02.2014 г. на ОС София по в. гр. д. № 899/2013 г. влязло в сила.

20 В този смисъл вж. Митев, Кр. Цит. съч., с. 35 и с. 49, също и Василев, Л. Цит. съч., с. 35.

21 Заслужава да се отбележи в тази връзка терминологичното уточнение, направено у Таков, Кр. Как се решава частноправен казус. С.: Сиби, 2007, с. 54, че „…когато се говори за „закон“ (lex), се има предвид не цялостен нормативен акт, а конкретна норма…“ и че „…в съотношение „общност – специалност“ помежду си могат да са само отделни норми, а не цели нормативни актове…“

22 Вж. за това утвърдено разбиране в теорията Таджер, В. Цит. съч., с. 240, Павлова, М. Гражданско право. Обща част. С.: Софи-Р, 2002, с. 508 и Димитров, М. Основанията за нищожност по чл. 26, ал. 1 ЗЗД. С.: Сиби, 2013, с. 23.

23 Така Тасев, С., М. Марков Гражданско право – обща част. Помагало. С.: Сиби, 2010, с. 210.

24 В този смисъл вж. Решение № 384 от 02.11.2011 г. на ВКС по гр. д. № 1450/2010 г., I г.о., постановено по реда на чл. 290 ГПК. Това схващане се застъпва и в правната литература – вж. напр. Таков, Кр. Цит. съч., с. 68, където се отбелязва, че липсата на форма (чл. 26, ал. 2, пр. трето ЗЗД) трябва да бъде служебно съобразена от съда и той да отрече правните последици на сключения договор, като при това не е нужно специално позоваване или предявяване, защото няма как да не е известна на съда.

25 По-подробно по въпроса вж. Димитров, М. Цит. съч., с. 277. Авторът посочва в тази връзка Определение № 751 от 17.08.2010 г. на ВКС по гр. д. № 2022/2009 г., I г.о., постановено в производство по чл. 288 ГПК. Въпреки че посоченият съдебен акт не представлява задължителна за съдилищата практика, застъпената теза на автора следва да се подкрепи като обоснована и справедлива, а възприемането на разрешение в обратния смисъл – за настъпилата преклузия по реда на чл. 133 ГПК, би било твърде формалистично, а освен това ще бъде и неприемливо с оглед правната сигурност в оборота.

26 Подобно самосезиране на съда и упражнен косвен контрол по действителността на аренден договор, сключен в частна писмена форма, без да са били предявени от ответника в процеса самостоятелен иск или възражение за нищожността на съглашението, е извършено в Решение от 20.06.2014 г. на РС Карнобат по гр. д. № 21/2014 г., с което е бил отхвърлен установителен иск по чл. 422 ГПК във вр. с чл. 8, ал. 1 ЗАЗ. В този смисъл вж. също и Решение № 3151 от 18.04.2016 г. на СГС по гр. д. № 4809/2013 г., с което са били отхвърлени обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 8, ал. 1 ЗАЗ, чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

27 В съдебната практика е бил поставен и въпросът за конверсия на договор за наем в аренден договор. Вж. напр. Решение № 355 от 09.07.2015 г. на ОС Русе по в. гр. д. № 514/2015 г. – влязло в сила. В решението е прието, че „обстоятелството, че процесният договор за наем е в писмена форма и с нотариална заверка на подписите не може да го конвертира в договор за аренда, както неправилно е приел първоинстанционният съд“. Струва ми се, че в случая не е правилно да се поставя и обсъжда въпросът за приложение на принципа за правна конверсия. Необходимо е само да се припомни, че за определяне вида на договора не е меродавно единствено даденото от страните наименование на сключеното съглашение, а трябва всякога да се изследва съдържанието му съобразно материалния закон. Така в Определение № 386 от 23.03.2012 г. на ВКС по гр. д. № 77/2012 г., IV г.о., постановено по реда на чл. 288 ГПК, основателно се застъпва разбирането, че „доколкото процесният договор е в писмена форма с нотариална заверка на подписите на страните, има за предмет земеделска земя и обвързва съконтрахентите за срок над 4 стопански години (преди изменението на чл. 4, ал.1 ЗАЗ с ДВ, бр. 14 от 2015 г. – бел.моя Ив.К.), е договор за аренда“. Подобни съображения при определяне вида на едно съглашение с предмет възмездно ползване на земеделски земи са изложени също и в други съдебни решения – напр. в Решение от 08.07.2010 г. на ОС Сливен по в. гр. д. № 234/2010 г. – влязло в сила, в Решение № 1950 от 18.12.2014 г. на РС Плевен по гр. д. № 4477/2014 г. и в Решение № 341 от 18.03.2015 г. на РС Русе по гр. д. № 6060/2014 г. В същия смисъл са Решение № 66 от 23.04.2014 г. на ОС Русе по в. т. д. № 62/2014 г. – влязло в сила, и Решение № 26 от 14.05.2016 г. на ОС Търговище по в. т. д. № 46/2016 г. В последните съдебни актове сключените между страните договори за наем на земеделски земи по своята правна същност са били определени като арендни договори и съдът е разгледал конститутивен иск с правно основание чл. 16, ал. 5 ЗАЗ за изменение на договора. Следва да се отбележи в тази връзка, че при договора за наем ще бъде приложима общата разпоредба на стопанската непоносимост по чл. 307 от Търговския закон (ТЗ), но правната уредба на ЗАЗ при арендния договор е специална възможност, която е различна от общата по ТЗ.

28 Така Димитров, М. Цит. съч., с. 269.

29 Вж. в този смисъл Василев, Л. Гражданско право. Обща част. Нова редакция от Чудомир Големинов. Варна: ТедИна, 1993, с. 340.

30 Така и Митев, Кр. Цит. съч., с. 39.

Свързани публикации:

Ивайло Кънев

About Ивайло Кънев

Ивайло Кънев е завършил специалност "Право" в ЮФ на УНСС. Дипломиран е през месец март 2015г. Участвал е на Национални състезания по гражданско и търговско право с отбори от ЮФ на УНСС. В момента работи в адвокатска кантора. Автор е на статията "Субективното право по чл.19, ал.3 ЗЗД", а със статия "За конверсията на нищожните сделки" спечели I-во място на Състезание за научни разработки в областта на гражданскоправните науки, организирано от Съюза на юристите в България и ОЮР "Темида", проведено на 28.04.2015г, с жури: проф. О.Герджиков, съдия от ВКС Никола Хитров и адвокат Даниела Доковска.
Облигационно право

1 comment


  1. Milena Stoykova

    Уважаеми г-н Кънев, по Ваше мнение, само по Ваше в правото е допустимо всичко, абсолютно всичко. Има така наречени специални закони, които изрично уреждат правните отношения. Пренебрегвайки тях, разширявайки приложното поле на договаряне с редмет земеделски земи се разширяват и злоупотребите със собствеността на гражданите.
    В продължение на години на база “измислени, не издържани” договори за наем земеделските производители се ползват от държавни и европейски субсидии, програми, пари в ЕВРО.

    Потърпевша собственичка на земеделски земи.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>